Oprócz przepisów ogólnie obowiązujących i wynikających z Prawa Budowlanego, każda gmina ma prawo i obowiązek ustanowienia przepisów szczegółowych dotyczących określonych obszarów, uchwalonych przez Radę Gminy jako Miejscowy Plan Zagospodarowania.

Pierwszym etapem przygotowania Miejscowego Planu Zagospodarowania jest opracowanie Studium Planu Miejscowego wykonane przez wyspecjalizowaną jednostkę planistyczną (uprawnionych urbanistów) na zlecenie Rady Gminy. Przy przygotowaniu Studium brane są pod uwagę wszystkie aspekty rozwoju regionu, rozwoju urbanistycznego, przemysłowego, komunikacyjnego, rolniczego, turystycznego a także ochrona środowiska i walorów krajobrazowych, ochrona zabytków, ochrona archeologiczna, ochrona gleby. Analizowane są zagrożenia wpływów górniczych i powodziowych. Określane są zasady gospodarki odpadami, ściekami i wodami opadowymi, planowanie zaopatrzenia w prąd, wodę i gaz oraz wielu innych aspektów gospodarki przestrzennej. Studium Planu przechodzi żmudny proces uzgadniania przez szereg instytucji od stopnia podstawowego w Gminie po Ministerstwa. Uchwalenie Studium Planu otwiera drogę do uchwalenia Miejscowego Planu zagospodarowania. Na tym etapie rozpoczynają się konsultacje społeczne. Plan wykładany jest do wglądu mieszkańców, zbierane są uwagi i zastrzeżenia, przeprowadza się publiczną prezentację. Nie przegap tego etapu, bo jest to jedyny moment, gdy możesz wpłynąć na przepisy dotyczące Twojej działki i działek sąsiednich, np. przebiegu nowej drogi, która przejdzie przez Twoją działkę. Proces uchwalania Miejscowego Planu Zagospodarowania to minimum 2 lat, a przy licznych protestach może się znacznie wydłużyć. Za to uzyskanie Wypisu i Wyrysu z Planu odbywa się dość szybko.

Wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania, to nic innego jak zbiór przepisów uchwalonych w Planie, dotyczących Twojej działki. Sprzedający powinien przed sprzedaniem wystąpić o taki dokument, a jeżeli tego nie zrobił, warto samemu wystąpić o taki Wypis i samemu lub z pomocą fachową przeanalizować jego zapisy.

Przepisy to zbiór ograniczeń dotyczących budowy. Z Planu Miejscowego dowiemy się pod jaki rodzaj zabudowy przeznaczona jest nasza działka, jaka może być wielkość budynku, jaka intensywność zabudowy (stosunek Powierzchni całkowitej budynku wraz ze ścianami do Powierzchni działki), ile kondygnacji możemy postawić, jakie są dopuszczalne kąty dachu, czy można postawić bliźniaka, czy dopuszcza się zabudowę szeregową. Będą też ograniczenia dotyczące powierzchni zabudowy i narzucona minimalna Powierzchnia biologicznie czynna. Może się tu okazać, że nasz wymarzony dom, na naszej wymarzonej działce po prostu się nie zmieści, bo np. wymagana powierzchnia biologicznie czynna ma zajmować 80% działki, a to co zostanie ma starczyć na postawienie budynku, wykonanie podjazdu do garażu, chodnika do wejścia do budynku, tarasu, a także miejsce na śmietnik.

Nie uda się uzyskać pozwolenia na budowę nowoczesnego domu z płaskim dachem, jeżeli w Planie Miejscowym będzie nakaz stosowania dachów spadzistych o kącie nachylenia od 30 do 45 stopni. Plan miejscowy zależnie od lokalizacji będzie określał również wiele innych cech, w tym również liczbę miejsc parkingowych, czy kolorystykę. Nie wszystkie zapisy nam się spodobają i konieczna będzie decyzja, czy idziemy na kompromis, czy szukamy następnej działki.

W przypadku braku uchwalonego Planu Miejscowego, konieczne będzie wystąpienie o Warunki zabudowy. Jest to taki sam zbiór ograniczeń jak w Planie Miejscowym, ale ustalany indywidualnie dla danej działki, na wniosek zainteresowanej osoby. Tu procedura jest znacznie dłuższa i wymagać będzie od wnioskodawcy większego zaangażowania w uzyskaniu Decyzji. We wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, trzeba będzie dołączyć między innymi aktualną mapę, szkic planowanego zagospodarowania terenu, wstępne warunki na dostawę mediów, a czasem również projekt koncepcyjny planowanej budowy. Mogą też pojawić się dodatkowe wymagania, zależnie od gminy i lokalizacji działki. Wydawana decyzja będzie w oparciu o tzw zasadę dobrego sąsiedztwa. Oznacza to, że wpływ na nasz budynek będą miały budynki stojące po sąsiedzku.